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Methodik, Koeffizienten, Datenquellen und Back-Test-Ergebnisse. Diese Seite ist öffentlich: jeder Nutzer kann die Qualität und Grenzen unseres Modells überprüfen.
Das Modell kombiniert einen Referenzpreis pro m² (nach Gemeinde oder Stadtviertel, vom Observatoire de l'Habitat über data.public.lu) mit multiplikativen Anpassungen, die die intrinsischen Eigenschaften der Immobilie widerspiegeln. Es handelt sich nicht um ein AVM (Automated Valuation Model) im Banksinne — es verfügt nicht über die Vollständigkeit der notariellen Urkunden.
Der Ansatz ist log-linear:
Jede Anpassung ist ein additiver Prozentsatz (positiv oder negativ), der auf den Basispreis angewandt wird. Die Koeffizienten stammen vom Observatoire de l'Habitat, den Spuerkeess-Analysen und der professionellen Bewertungspraxis in Luxemburg.
| Quelle | Verwendete Daten | Aktualisierungshäufigkeit | Zugang |
|---|---|---|---|
| Observatoire de l'Habitat | Preis/m² pro Gemeinde, Lux-Stadt Stadtteile, hedonisches Modell | Vierteljährlich | data.public.lu |
| STATEC | Jährliche Wohnpreisindizes, VPI | Jährlich | statistiques.public.lu |
| Spuerkeess | Auswirkung der Energieklasse auf den Verkaufspreis | Jährlich | Jährliche Veröffentlichung |
| Grundbuchamt | Transaktionsvolumen pro Gemeinde (Anzahl Urkunden) | Vierteljährlich | Über Observatoire |
| Immobilienanzeigen | Aggregierte Angebotspreise (Mieten, Verkäufe) | Laufend | Über Observatoire |
Jeder Koeffizient ist ein Prozentsatz, der auf den Referenzpreis pro m² angewandt wird. Das Konfidenzniveau spiegelt die statistische Robustheit der Quelle wider.
| Merkmal | Koeffizient | Quelle | Konfidenz |
|---|---|---|---|
| Surface < 40 m² | +8 % | Observatoire hédonique | Hoch |
| Surface 40-55 m² | +4 % | Observatoire hédonique | Hoch |
| Surface 55-70 m² | +2 % | Observatoire hédonique | Hoch |
| Surface 90-120 m² | -2 % | Observatoire hédonique | Hoch |
| Surface 120-150 m² | -4 % | Observatoire hédonique | Mittel |
| Surface > 150 m² | -6 % | Observatoire hédonique | Mittel |
| Sous-sol | -12 % | Observatoire hédonique | Hoch |
| RDC | -7 % | Observatoire hédonique | Hoch |
| 1er étage | -3 % | Observatoire hédonique | Hoch |
| 4e-5e étage | +3 % | Observatoire hédonique | Hoch |
| Dernier étage | +5 % | Observatoire hédonique | Hoch |
| Attique / penthouse | +10 % | Observatoire hédonique | Mittel |
| Neuf / livré récemment | +8 % | Données VEFA LU | Hoch |
| Rénové | +5 % | Transactions 2024 | Mittel |
| À rafraîchir | -5 % | Transactions 2024 | Mittel |
| À rénover | -12 % | Transactions 2024 | Mittel |
| Gros travaux | -20 % | Pratique professionnelle | Niedrig |
| Classe énergie A | +5 % | Spuerkeess / Observatoire | Hoch |
| Classe énergie B | +3 % | Spuerkeess / Observatoire | Hoch |
| Classe énergie C | +1 % | Observatoire | Hoch |
| Classe énergie E | -3 % | Observatoire | Hoch |
| Classe énergie F | -6 % | Observatoire | Hoch |
| Classe énergie G | -10 % | Observatoire | Hoch |
| Parking intérieur | +4 % | Transactions (≈30-45k€) | Hoch |
| Pas d'extérieur | -4 % | Observatoire | Mittel |
| Grand balcon | +3 % | Observatoire | Mittel |
| Terrasse | +6 % | Observatoire | Mittel |
| Jardin | +8 % | Observatoire | Mittel |
| Terrasse + jardin | +12 % | Observatoire | Niedrig |
Vergleich zwischen dem tatsächlichen Referenzpreis und der Modellschätzung. Die tatsächlichen Preise stammen aus beobachteten Spannen in den betreffenden Gemeinden.
| Gemeinde | Fläche | Energie | Tatsächlicher Preis | Schätzung | Fehler |
|---|---|---|---|---|---|
| Luxembourg | 75 m² | C | 810 000 € | 803 250 € | -0.8 % |
| Luxembourg | 50 m² | B | 560 000 € | 555 900 € | -0.7 % |
| Esch-sur-Alzette | 85 m² | D | 440 000 € | 592 280 € | +34.6 % |
| Dudelange | 90 m² | E | 380 000 € | 547 200 € | +44.0 % |
| Differdange | 100 m² | D | 420 000 € | 622 200 € | +48.1 % |
| Ettelbruck | 72 m² | B | 415 000 € | 484 272 € | +16.7 % |
| Strassen | 110 m² | C | 980 000 € | 1 175 020 € | +19.9 % |
| Bertrange | 65 m² | D | 560 000 € | 676 195 € | +20.7 % |
| Hesperange | 80 m² | A | 790 000 € | 1 131 600 € | +43.2 % |
| Mersch | 95 m² | D | 530 000 € | 694 735 € | +31.1 % |
| Walferdange | 68 m² | C | 520 000 € | 623 356 € | +19.9 % |
| Remich | 55 m² | B | 350 000 € | 382 910 € | +9.4 % |
| Pétange | 80 m² | E | 340 000 € | 445 440 € | +31.0 % |
| Steinfort | 90 m² | D | 550 000 € | 670 680 € | +21.9 % |
| Niederanven | 120 m² | A | 1 050 000 € | 1 725 000 € | +64.3 % |
| Leudelange | 70 m² | C | 610 000 € | 617 400 € | +1.2 % |
| Mamer | 85 m² | D | 660 000 € | 815 575 € | +23.6 % |
| Sandweiler | 75 m² | B | 620 000 € | 778 050 € | +25.5 % |
| Mondorf-les-Bains | 95 m² | D | 510 000 € | 665 380 € | +30.5 % |
| Junglinster | 80 m² | D | 500 000 € | 640 640 € | +28.1 % |
| MAPE (mittlerer absoluter Fehler) | 25.8 % | ||||