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Méthodologie, coefficients, sources de données et résultats de back-test. Cette page est publique : tout utilisateur peut vérifier la qualité et les limites de notre modèle.
Le modèle combine un prix de référence au m² (par commune ou quartier, issu de l'Observatoire de l'Habitat via data.public.lu) avec des ajustements multiplicatifs reflétant les caractéristiques intrinsèques du bien. Ce n'est pas un AVM (Automated Valuation Model) au sens bancaire — il ne dispose pas de l'exhaustivité des actes notariés.
L'approche est log-linéaire :
Chaque ajustement est un pourcentage additif (positif ou négatif) appliqué au prix de base. Les coefficients proviennent de l'Observatoire de l'Habitat, des analyses Spuerkeess et de la pratique professionnelle d'évaluation au Luxembourg.
| Source | Données utilisées | Fréquence de MAJ | Accès |
|---|---|---|---|
| Observatoire de l'Habitat | Prix/m² par commune, quartiers Lux-Ville, modèle hédonique | Trimestriel | data.public.lu |
| STATEC | Indices de prix résidentiels annuels, IPC | Annuel | statistiques.public.lu |
| Spuerkeess | Impact classe énergie sur prix de vente | Annuel | Publication annuelle |
| Publicité Foncière | Volume transactions par commune (nombre d'actes) | Trimestriel | Via Observatoire |
| Annonces immobilières | Prix demandés agrégés (loyers, ventes) | Continu | Via Observatoire |
Chaque coefficient est un pourcentage appliqué au prix de référence au m². Le niveau de confiance reflète la robustesse statistique de la source.
| Caractéristique | Coefficient | Source | Confiance |
|---|---|---|---|
| Surface < 40 m² | +8 % | Observatoire hédonique | Forte |
| Surface 40-55 m² | +4 % | Observatoire hédonique | Forte |
| Surface 55-70 m² | +2 % | Observatoire hédonique | Forte |
| Surface 90-120 m² | -2 % | Observatoire hédonique | Forte |
| Surface 120-150 m² | -4 % | Observatoire hédonique | Moyenne |
| Surface > 150 m² | -6 % | Observatoire hédonique | Moyenne |
| Sous-sol | -12 % | Observatoire hédonique | Forte |
| RDC | -7 % | Observatoire hédonique | Forte |
| 1er étage | -3 % | Observatoire hédonique | Forte |
| 4e-5e étage | +3 % | Observatoire hédonique | Forte |
| Dernier étage | +5 % | Observatoire hédonique | Forte |
| Attique / penthouse | +10 % | Observatoire hédonique | Moyenne |
| Neuf / livré récemment | +8 % | Données VEFA LU | Forte |
| Rénové | +5 % | Transactions 2024 | Moyenne |
| À rafraîchir | -5 % | Transactions 2024 | Moyenne |
| À rénover | -12 % | Transactions 2024 | Moyenne |
| Gros travaux | -20 % | Pratique professionnelle | Faible |
| Classe énergie A | +5 % | Spuerkeess / Observatoire | Forte |
| Classe énergie B | +3 % | Spuerkeess / Observatoire | Forte |
| Classe énergie C | +1 % | Observatoire | Forte |
| Classe énergie E | -3 % | Observatoire | Forte |
| Classe énergie F | -6 % | Observatoire | Forte |
| Classe énergie G | -10 % | Observatoire | Forte |
| Parking intérieur | +4 % | Transactions (≈30-45k€) | Forte |
| Pas d'extérieur | -4 % | Observatoire | Moyenne |
| Grand balcon | +3 % | Observatoire | Moyenne |
| Terrasse | +6 % | Observatoire | Moyenne |
| Jardin | +8 % | Observatoire | Moyenne |
| Terrasse + jardin | +12 % | Observatoire | Faible |
Comparaison entre le prix réel de référence et l'estimation produite par le modèle. Les prix réels sont issus de fourchettes observées sur les communes concernées.
| Commune | Surface | Énergie | Prix réel | Estimation | Erreur |
|---|---|---|---|---|---|
| Luxembourg | 75 m² | C | 810 000 € | 803 250 € | -0.8 % |
| Luxembourg | 50 m² | B | 560 000 € | 555 900 € | -0.7 % |
| Esch-sur-Alzette | 85 m² | D | 440 000 € | 592 280 € | +34.6 % |
| Dudelange | 90 m² | E | 380 000 € | 547 200 € | +44.0 % |
| Differdange | 100 m² | D | 420 000 € | 622 200 € | +48.1 % |
| Ettelbruck | 72 m² | B | 415 000 € | 484 272 € | +16.7 % |
| Strassen | 110 m² | C | 980 000 € | 1 175 020 € | +19.9 % |
| Bertrange | 65 m² | D | 560 000 € | 676 195 € | +20.7 % |
| Hesperange | 80 m² | A | 790 000 € | 1 131 600 € | +43.2 % |
| Mersch | 95 m² | D | 530 000 € | 694 735 € | +31.1 % |
| Walferdange | 68 m² | C | 520 000 € | 623 356 € | +19.9 % |
| Remich | 55 m² | B | 350 000 € | 382 910 € | +9.4 % |
| Pétange | 80 m² | E | 340 000 € | 445 440 € | +31.0 % |
| Steinfort | 90 m² | D | 550 000 € | 670 680 € | +21.9 % |
| Niederanven | 120 m² | A | 1 050 000 € | 1 725 000 € | +64.3 % |
| Leudelange | 70 m² | C | 610 000 € | 617 400 € | +1.2 % |
| Mamer | 85 m² | D | 660 000 € | 815 575 € | +23.6 % |
| Sandweiler | 75 m² | B | 620 000 € | 778 050 € | +25.5 % |
| Mondorf-les-Bains | 95 m² | D | 510 000 € | 665 380 € | +30.5 % |
| Junglinster | 80 m² | D | 500 000 € | 640 640 € | +28.1 % |
| MAPE (erreur absolue moyenne) | 25.8 % | ||||