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Méthodologie, coefficients, sources de données et résultats de back-test. Cette page est publique : tout utilisateur peut vérifier la qualité et les limites de notre modèle.
Le modèle combine un prix de référence au m² (par commune ou quartier, issu de l'Observatoire de l'Habitat via data.public.lu) avec des ajustements multiplicatifs reflétant les caractéristiques intrinsèques du bien. Ce n'est pas un AVM (Automated Valuation Model) au sens bancaire — il ne dispose pas de l'exhaustivité des actes notariés.
L'approche est log-linéaire :
Chaque ajustement est un pourcentage additif (positif ou négatif) appliqué au prix de base. Les coefficients proviennent de l'Observatoire de l'Habitat, des analyses Spuerkeess et de la pratique professionnelle d'évaluation au Luxembourg.
| Source | Données utilisées | Fréquence de MAJ | Accès |
|---|---|---|---|
| Observatoire de l'Habitat | Prix/m² par commune, quartiers Lux-Ville, modèle hédonique | Trimestriel | data.public.lu |
| STATEC | Indices de prix résidentiels annuels, IPC | Annuel | statistiques.public.lu |
| Spuerkeess | Impact classe énergie sur prix de vente | Annuel | Publication annuelle |
| Publicité Foncière | Volume transactions par commune (nombre d'actes) | Trimestriel | Via Observatoire |
| Annonces immobilières | Prix demandés agrégés (loyers, ventes) | Continu | Via Observatoire |
Chaque coefficient est un pourcentage appliqué au prix de référence au m². Le niveau de confiance reflète la robustesse statistique de la source.
| Caractéristique | Coefficient | Source | Confiance |
|---|---|---|---|
| Surface < 40 m² | +8 % | Observatoire hédonique | Forte |
| Surface 40-55 m² | +4 % | Observatoire hédonique | Forte |
| Surface 55-70 m² | +2 % | Observatoire hédonique | Forte |
| Surface 90-120 m² | -2 % | Observatoire hédonique | Forte |
| Surface 120-150 m² | -4 % | Observatoire hédonique | Moyenne |
| Surface > 150 m² | -6 % | Observatoire hédonique | Moyenne |
| Sous-sol | -12 % | Observatoire hédonique | Forte |
| RDC | -7 % | Observatoire hédonique | Forte |
| 1er étage | -3 % | Observatoire hédonique | Forte |
| 4e-5e étage | +3 % | Observatoire hédonique | Forte |
| Dernier étage | +5 % | Observatoire hédonique | Forte |
| Attique / penthouse | +10 % | Observatoire hédonique | Moyenne |
| Neuf / livré récemment | +8 % | Données VEFA LU | Forte |
| Rénové | +5 % | Transactions 2024 | Moyenne |
| À rafraîchir | -5 % | Transactions 2024 | Moyenne |
| À rénover | -12 % | Transactions 2024 | Moyenne |
| Gros travaux | -20 % | Pratique professionnelle | Faible |
| Classe énergie A | +5 % | Spuerkeess / Observatoire | Forte |
| Classe énergie B | +3 % | Spuerkeess / Observatoire | Forte |
| Classe énergie C | +1 % | Observatoire | Forte |
| Classe énergie E | -3 % | Observatoire | Forte |
| Classe énergie F | -6 % | Observatoire | Forte |
| Classe énergie G | -10 % | Observatoire | Forte |
| Parking intérieur | +4 % | Transactions (≈30-45k€) | Forte |
| Pas d'extérieur | -4 % | Observatoire | Moyenne |
| Grand balcon | +3 % | Observatoire | Moyenne |
| Terrasse | +6 % | Observatoire | Moyenne |
| Jardin | +8 % | Observatoire | Moyenne |
| Terrasse + jardin | +12 % | Observatoire | Faible |
Comparaison entre le prix réel de référence et l'estimation produite par le modèle. Les prix réels sont issus de fourchettes observées sur les communes concernées.
| Commune | Surface | Énergie | Prix réel | Estimation | Erreur |
|---|---|---|---|---|---|
| Luxembourg | 75 m² | C | 810.000 € | 803.250 € | -0.8 % |
| Luxembourg | 50 m² | B | 560.000 € | 555.900 € | -0.7 % |
| Esch-sur-Alzette | 85 m² | D | 440.000 € | 592.280 € | +34.6 % |
| Dudelange | 90 m² | E | 380.000 € | 547.200 € | +44.0 % |
| Differdange | 100 m² | D | 420.000 € | 622.200 € | +48.1 % |
| Ettelbruck | 72 m² | B | 415.000 € | 484.272 € | +16.7 % |
| Strassen | 110 m² | C | 980.000 € | 1.175.020 € | +19.9 % |
| Bertrange | 65 m² | D | 560.000 € | 676.195 € | +20.7 % |
| Hesperange | 80 m² | A | 790.000 € | 1.131.600 € | +43.2 % |
| Mersch | 95 m² | D | 530.000 € | 694.735 € | +31.1 % |
| Walferdange | 68 m² | C | 520.000 € | 623.356 € | +19.9 % |
| Remich | 55 m² | B | 350.000 € | 382.910 € | +9.4 % |
| Pétange | 80 m² | E | 340.000 € | 445.440 € | +31.0 % |
| Steinfort | 90 m² | D | 550.000 € | 670.680 € | +21.9 % |
| Niederanven | 120 m² | A | 1.050.000 € | 1.725.000 € | +64.3 % |
| Leudelange | 70 m² | C | 610.000 € | 617.400 € | +1.2 % |
| Mamer | 85 m² | D | 660.000 € | 815.575 € | +23.6 % |
| Sandweiler | 75 m² | B | 620.000 € | 778.050 € | +25.5 % |
| Mondorf-les-Bains | 95 m² | D | 510.000 € | 665.380 € | +30.5 % |
| Junglinster | 80 m² | D | 500.000 € | 640.640 € | +28.1 % |
| MAPE (erreur absolue moyenne) | 25.8 % | ||||