Wie profitiert man von der 3 % MwSt. auf Wohnraum in Luxemburg?

Luxemburg wendet einen super-ermäßigten MwSt.-Satz von 3 % (statt des Normalsatzes von 17 %) auf den Bau, die Renovierung und den Erwerb von Wohnimmobilien an. Dieser Vorzugssatz, vorgesehen durch das geänderte MwSt.-Gesetz und das Großherzogliche Reglement vom 30. Juli 2002, stellt einen erheblichen Steuervorteil von bis zu 50.000 € pro Wohnung dar. Hier die Bedingungen und das Verfahren, um davon zu profitieren.

Bedingungen für den 3 %-Satz

Der super-ermäßigte Satz von 3 % gilt unter mehreren kumulativen Bedingungen. Die Wohnung muss Wohnzwecken dienen (Haupt- oder Zweitwohnsitz, Wohnvermietung). Die Wohnfläche darf 400 m² nicht überschreiten; darüber hinaus gilt der Satz von 17 % auf die überschüssige Fläche. Der Begünstigte muss vor Baubeginn oder Unterzeichnung des Erwerbsakts eine Vorabgenehmigung der Registrierungs-, Domänen- und MwSt.-Verwaltung (AED) einholen. Die Arbeiten müssen die Schaffung von Wohnraum (Neubau, Umbau) oder die Renovierung/Reparatur einer bestehenden Wohnung über 20 Jahre (bestimmte Leistungen) betreffen. Geschäftsräume, Büros und nicht zur Wohnung gehörende Garagen unterliegen weiterhin dem Normalsatz von 17 %.

Antragsverfahren bei der AED

Der Antrag auf Anwendung des 3 %-Satzes muss vor Baubeginn bei der AED (Registrierungs-, Domänen- und MwSt.-Verwaltung) eingereicht werden. Dem Antragsformular (verfügbar auf guichet.lu) sind die Wohnungspläne, die Baugenehmigung und eine Kostenschätzung beizufügen. Die AED erteilt einen Genehmigungsbescheid, der den maximalen MwSt.-Betrag zum ermäßigten Satz festlegt. Bei einem VEFA-Käufer (Kauf vom Plan) berechnet der Bauträger die MwSt. direkt zu 3 % auf den Wohnanteil (bis 400 m²). Bei Einzelbauherren berechnen Handwerker 17 % und der Bauherr beantragt die Erstattung der Differenz (14 Punkte) bei der AED. Die MwSt.-Vorteilsgrenze liegt bei 50.000 € pro Wohnung, was einem Bauleistungsbetrag ohne MwSt. von etwa 357.000 € zum ermäßigten Satz entspricht.

Sonderfälle: Renovierung und Mietwohnungen

Die 3 % MwSt. gilt auch für die Renovierung bestehender Wohnungen, ohne Mindestalter des Gebäudes für Wohnraumschaffung (z.B. Umbau von Geschäftsräumen in Wohnraum). Für Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten muss die Wohnung über 20 Jahre alt sein und die Arbeiten von einem Fachmann ausgeführt werden. Vermieter profitieren ebenfalls vom 3 %-Satz bei Wohnungen, die sie als Wohnraum vermieten, sofern der Mieter dort seinen Wohnsitz begründet. Der Vorteil ist auf 50.000 € pro Wohnung gedeckelt, alle Arbeiten zusammen über die Lebensdauer der Immobilie. Totaler Abriss und Wiederaufbau werden als Neubau behandelt und profitieren vom ermäßigten Satz. Gartengestaltung, Schwimmbäder und andere Luxus-Außenausstattungen bleiben bei 17 %.

Von Erwan Bargain, REV TEGOVA · Aktualisiert: April 2026