Kann ein Nicht-Resident eine Immobilie in Luxemburg kaufen?

Ja, ein Nicht-Resident kann frei Immobilien in Luxemburg erwerben. Es gibt keine Nationalitäts- oder Wohnsitzbeschränkungen für den Immobilienerwerb im Großherzogtum. Allerdings bringt der Nicht-Resident-Status bemerkenswerte Unterschiede bei der Besteuerung, Bankfinanzierung und Mieteinnahmendeklaration mit sich. Dieser Ratgeber erläutert die wesentlichen Punkte vor einer Investition aus dem Ausland.

Besteuerung und Bëllegen Akt für Nicht-Residenten

Die Registrierungsgebühren (6 % des Kaufpreises + 1 % Hypothekeneintragungsgebühr) gelten für Residenten und Nicht-Residenten gleichermaßen. Der Bëllegen Akt-Steuervorteil (20.000 € pro Person, also 40.000 € pro Paar) wird jedoch nur für den Erwerb eines selbst bewohnten Hauptwohnsitzes in Luxemburg gewährt. Ein Nicht-Resident, der zur Vermietung kauft, kann davon also nicht profitieren. Zudem unterliegen Nicht-Residenten der luxemburgischen Einkommensteuer nur auf ihre luxemburgischen Einkünfte (Mieteinnahmen, Immobilienveräußerungsgewinne). Bilaterale Doppelbesteuerungsabkommen (Frankreich-Luxemburg, Belgien-Luxemburg, Deutschland-Luxemburg usw.) vermeiden die Doppelbesteuerung: Mieteinnahmen werden in der Regel im Belegenheitsstaat (Luxemburg) besteuert und im Wohnsitzstaat freigestellt oder angerechnet.

Bankfinanzierung für Nicht-Residenten

Luxemburgische Banken (Spuerkeess, BIL, BGL BNP Paribas, Raiffeisen, ING Luxembourg) finanzieren auch Nicht-Residenten, allerdings mit strengeren Bedingungen. Die Beleihungsquote (LTV) wird für Nicht-Residenten in der Regel auf 70-75 % reduziert, gegenüber 80-100 % für Residenten beim Erwerb ihres Hauptwohnsitzes. Die Bank verlangt oft einen Eigenkapitalanteil von 25-30 %, eine erstrangige Hypothek auf die luxemburgische Immobilie und teilweise zusätzliche Sicherheiten (Sparverpfändung, persönliche Bürgschaft). Die Zinssätze sind vergleichbar mit denen für Residenten, aber die maximale Kreditlaufzeit kann verkürzt sein (20-25 Jahre statt 30 Jahre). Es empfiehlt sich, mehrere Institute anzufragen und eine solide Akte mit den letzten 3 Steuerbescheiden, Gehaltsabrechnungen und einem detaillierten Finanzierungsplan vorzubereiten.

Deklaration der Mieteinnahmen in Luxemburg

Ein Nicht-Resident, der seine luxemburgische Immobilie vermietet, muss eine luxemburgische Einkommensteuererklärung abgeben (Modell 100F für Nicht-Residenten). Die Nettomieteinnahmen (erhaltene Mieten abzüglich abzugsfähiger Ausgaben: Darlehenszinsen, Versicherung, Instandhaltungsarbeiten, Gebäudeabschreibung 2 % pro Jahr) werden nach dem luxemburgischen Progressionstarif besteuert. Der maximale Grenzsteuersatz beträgt 42 % (zu versteuerndes Einkommen > 200.004 €), zuzüglich Beschäftigungsfondsbeitrag (7-9 %). Nicht-Residenten profitieren von den gleichen Abzügen wie Residenten bei ihren luxemburgischen Mieteinnahmen: Schuldzinsen, Werbungskosten, Gebäudeabschreibung. Bei Weiterverkauf wird der Immobilienveräußerungsgewinn in Luxemburg nach Art. 99bis L.I.R. besteuert (Viertelsteuersatz nach 2 Jahren Besitz). Das Doppelbesteuerungsabkommen mit dem Wohnsitzstaat vermeidet die Doppelbesteuerung.

Von Erwan Bargain, REV TEGOVA · Aktualisiert: April 2026