Due diligence hôtelière — 50 points

Checklist exhaustive pré-acquisition : technique, commercial, juridique, fiscal, ESG, RH. Items critiques marqués ★. Inspiré HVS / Cushman & Wakefield Hospitality. Exportable en PDF pour dossier investisseur/banquier.

Progrès

0/50

Non-conformités

★ Critiques NC

À traiter

Technique (10 points)

★État général bâti (toiture, façade, structure) — rapport inspection récent < 5 ans

★Conformité incendie (détection, extinction, évacuation, formation staff)

★Installations électriques aux normes (contrôle SNCH récent)

Chauffage / ECS / climatisation — âge équipements et coûts entretien

★Ascenseurs — dernière expertise ITM et contrat entretien

Isolation thermique / CPE classe actuelle et CO2

Plomberie / distribution eau chaude — état réseau

Ventilation / qualité air intérieur (norme CE)

★Accessibilité PMR (rampe, ascenseur, chambre adaptée) — obligation LU

IT / PMS / WiFi / systèmes — inventaire et contrats de licence

Commercial (8 points)

★Historique ADR / occupation / RevPAR 3 dernières années

★Mix clientèle (corporate/leisure/groupe/OTA/direct) et top 10 clients

★Contrats corporate en cours (renouvellement ? exclusivités ?)

Distribution OTA (Booking, Expedia, direct) — % et commissions moyennes

Réputation online (score Booking, Tripadvisor, Google — derniers 12 mois)

Système de fidélité / abonnement / programme corporate

Concurrence directe (compset MPI/ARI/RGI)

Saisonnalité et pickup curve — pics/creux identifiés

Juridique (8 points)

★Titre de propriété — servitudes, hypothèques, droits tiers

★Licence d'hébergement valide + conformité règlement communal

Contrats fournisseurs (linge, F&B, maintenance) — résiliables ?

★Baux commerciaux (F&B restaurant, boutique) — échéances et clauses

★Contrats de travail staff — transférabilité (art. L.127-1 CT LU)

★Assurances RC + PNO + perte d'exploitation — montants couverts

★Contentieux en cours ou récents (prud'homaux, commerciaux, fiscaux)

Contrats franchise / management / marque — durée, royalties, exclusivité

Fiscal (6 points)

★TVA régime appliqué (3% hébergement 90j, 17% standard, F&B 14%)

Taxe communale hébergement / séjour — déclarations à jour

★Impôt sur les bénéfices — liasses fiscales 3 dernières années

★Retenue à la source salaires — conformité CNS/CNAP

★Due diligence fiscale sur la structure d'acquisition (share deal vs asset deal)

Amortissements immobiliers et mobilier — optimisation

ESG (8 points)

★CPE actuel et trajectoire EPBD IV (obligations 2030/2050)

★Stranding risk CRREM — alignement avec pathway secteur hôtelier

Plan rénovation énergétique à 5-10 ans + CAPEX estimé

Certification environnementale (LENOZ, BREEAM, Green Key)

Consommation eau / électricité / déchets — benchmark secteur

Diversité staff et politique RH / genre / âge (SFDR)

Approvisionnement durable F&B (local, bio, circuits courts)

Impact communautaire (emploi local, événements, partenariats)

RH (10 points)

★Effectif total (FTE) et pyramide hiérarchique

Absentéisme et turnover 3 dernières années

★Contrats collectifs applicables (HORESCA) — salaires vs marché

Délégation du personnel — relations sociales

★Clés de staff — identification des profils critiques (DG, chef)

★Formation obligatoire (HACCP, incendie, accueil PMR)

Plan de succession / transmission si patron exploitant

Pratique linguistique (FR/LU/DE/EN) — adaptation clientèle LU

Congés / RTT / passage en revue

Contrats management si franchise/Accor/Marriott — incentives

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