Workflow pré-acquisition hôtelière

Triangulation de valorisation, DSCR, business plan 10 ans, exit value, IRR equity, score go/no-go.

Score global go/no-go

25/100

NO GO — risques majeurs

Prix demandé

12 000 000 €

Fair value : 9 257 190 € · +29.6 %

✗Prix demandé

29.6% au-dessus — surpayé

⚠DSCR année 1

1.17x — covenant limite

⚠LTV

67% — classique

⚠Marge EBITDA

24.7% — upside possible

✗TRI equity

6.5% — insuffisant

1. Snapshot exploitation actuelle

RevPAR

91,8 €

CA total

2 910 420 €

GOP

870 420 €

29.9 %

EBITDA

719 003 €

24.7 %

CA par chambre

48 507 €

EBITDA par chambre

11 983 €

2. Triangulation valorisation (3 méthodes)

Multiple EBITDA

7 190 032 €

EBITDA × 10.0

Prix/clé

10 800 000 €

180 000 € /chambre

DCF 5 ans + Gordon

10 470 592 €

Taux d'actualisation 9%

Fair value pondérée

9 257 190 €

Pondération : 40% EBITDA + 30% prix/clé + 30% DCF

Écart vs demandé

+29.6 %

3. Structure de financement

LTV

66.7 %

8 000 000 € / 12 000 000 €

Fonds propres / Dette

4 000 000 € / 8 000 000 €

Annuité dette

615 009 €

4.5 % sur 20 ans

DSCR année 1

1,17x

Limite

4. Business plan 10 ans

Année	CA	GOP	EBITDA	% marge	DSCR	CF fonds propres
Y1	2 993 484 €	892 284 €	737 545 €	24.6 %	1,2x	122 535 €
Y2	3 078 935 €	914 699 €	756 541 €	24.6 %	1,23x	141 532 €
Y3	3 166 842 €	937 679 €	776 005 €	24.5 %	1,26x	160 996 €
Y4	3 257 276 €	961 238 €	795 947 €	24.4 %	1,29x	180 937 €
Y5	3 350 310 €	985 391 €	816 378 €	24.4 %	1,33x	201 369 €
Y6	3 446 019 €	1 010 153 €	837 312 €	24.3 %	1,36x	222 303 €
Y7EXIT	3 544 481 €	1 035 539 €	858 759 €	24.2 %	1,4x	243 750 €
Y8	3 645 776 €	1 061 565 €	880 734 €	24.2 %	1,43x	265 725 €
Y9	3 749 985 €	1 088 248 €	903 249 €	24.1 %	1,47x	288 239 €
Y10	3 857 193 €	1 115 604 €	926 316 €	24.0 %	1,51x	311 307 €

5. Sortie année 7 & rendement

EBITDA exit

858 759 €

Valeur de sortie

11 450 127 €

Cap rate 7.5 %

Solde dette exit

5 955 043 €

Retour fonds propres

5 495 084 €

TRI fonds propres

6.5 %

En dessous des attentes

Multiple fonds propres

2,69x

Fonds propres × 2,69 en 7 ans

6. Aller plus loin — outils liés

Due diligence 50 items

Technique, commercial, juridique, fiscal, ESG, RH

Valorisation détaillée

3 méthodes, override ratios par catégorie

DSCR — simulation dette

Limites covenants banques LU

Compset MPI/ARI/RGI

Positionnement vs concurrence

CAPEX plan 10 ans

Rénovation + FF&E lifecycle

Score visa E-2 US

Pour investisseurs américains

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4. Business plan 10 ans

Année	CA	GOP	EBITDA	% marge	DSCR	CF fonds propres
Y1	2 993 484 €	892 284 €	737 545 €	24.6 %	1,2x	122 535 €
Y2	3 078 935 €	914 699 €	756 541 €	24.6 %	1,23x	141 532 €
Y3	3 166 842 €	937 679 €	776 005 €	24.5 %	1,26x	160 996 €
Y4	3 257 276 €	961 238 €	795 947 €	24.4 %	1,29x	180 937 €
Y5	3 350 310 €	985 391 €	816 378 €	24.4 %	1,33x	201 369 €
Y6	3 446 019 €	1 010 153 €	837 312 €	24.3 %	1,36x	222 303 €
Y7EXIT	3 544 481 €	1 035 539 €	858 759 €	24.2 %	1,4x	243 750 €
Y8	3 645 776 €	1 061 565 €	880 734 €	24.2 %	1,43x	265 725 €
Y9	3 749 985 €	1 088 248 €	903 249 €	24.1 %	1,47x	288 239 €
Y10	3 857 193 €	1 115 604 €	926 316 €	24.0 %	1,51x	311 307 €