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Residualwertberechnung und Machbarkeitsanalyse für ein Immobilienentwicklungsprojekt in Luxemburg.
Gewichtete Fläche ohne Gemeinschaftsteile
Durchschnittlicher Verkaufspreis pro m² Verkaufsfläche
Bruttogeschossfläche (BGF)
Baukosten pro m² brutto (2.500–3.500 €/m² in Luxemburg)
Baugrund, Geotechnik, Umweltgutachten usw.
6–10 % der Bausumme
Ingenieurbüro — 3–6 %
Rücklage für Unvorhergesehenes (3–8 %)
Verkaufsprovision, Marketing (2–4 %)
Zinsen auf den Bauträgerkredit (2–4 %)
Projektmanagement, Bauüberwachung (1–3 %)
Anteil am Umsatz, der vor Baubeginn als VEFA vorverkauft wird
Bruttomarge Bauträger (10–20 % vom Umsatz in Luxemburg)
Die Bauträger-Bilanz ist ein Entscheidungsinstrument. Die Beträge sind Schätzungen und ersetzen keine detaillierte Machbarkeitsstudie eines Baukostenplaners.
Vierteljährliche Cashflow-Schätzung mit 50 % VEFA-Vorverkauf.
| Quartal | Kumulative Ausgaben | Kumulative Einnahmen | Nettoposition |
|---|---|---|---|
| T1 (M1-3) | 1.177.850 € | 451.250 € | -726.600 € |
| T2 (M4-6) | 2.355.700 € | 1.805.000 € | -550.700 € |
| T3 (M7-9) | 3.533.550 € | 3.610.000 € | 76.450 € |
| T4 (M10-12) | 4.711.400 € | 5.415.000 € | 703.600 € |
| T5 (M13-15) | 5.889.250 € | 5.415.000 € | -474.250 € |
| T6 (M16-18) | 7.067.100 € | 6.768.750 € | -298.350 € |
| T7 (M19-21) | 8.244.950 € | 8.122.500 € | -122.450 € |
| T8 (M22-24) | 9.422.800 € | 9.025.000 € | -397.800 € |
Maximaler Finanzierungsbedarf: 726.600 € erreicht im T1 (M1-3).
Variation der Restmarge unter verschiedenen Szenarien. Zellen zeigen die Marge (% des Umsatzes) und den resultierenden Grundstückswert.
| Verkaufspreis/m² ↓ / Baukosten/m² → | 2.520 €−10 % | 2.800 €aktuell | 3.080 €+10 % |
|---|---|---|---|
| 7.650 €−10 % | 25.3 % 4.139.899 € | 19.5 % 3.183.341 € | 13.6 % 2.226.783 € |
| 8.500 €aktuell | 30.4 % 5.492.249 € | 25.1 % 4.535.691 € | 19.8 % 3.579.133 € |
| 9.350 €+10 % | 34.7 % 6.844.599 € | 29.8 % 5.888.041 € | 25.0 % 4.931.483 € |
| Verkaufspreis/m² ↓ / Finanzierungszins → | 2.0 %−1 pt | 3.0 %aktuell | 4.0 %+1 pt |
|---|---|---|---|
| 7.650 €−10 % | 20.2 % 3.302.094 € | 19.5 % 3.183.341 € | 18.7 % 3.064.588 € |
| 8.500 €aktuell | 25.8 % 4.656.994 € | 25.1 % 4.535.691 € | 24.5 % 4.414.388 € |
| 9.350 €+10 % | 30.4 % 6.011.894 € | 29.8 % 5.888.041 € | 29.2 % 5.764.188 € |