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Valor residual do terreno e análise de viabilidade para uma operação de promoção imobiliária no Luxemburgo.
Área ponderada excluindo partes comuns
Preço médio de venda por m² vendável
Área bruta de construção
Custo das obras por m² bruto (2 500–3 500 €/m² no Luxemburgo)
Estudos de solo, geotécnicos, ambientais, etc.
6–10 % do montante das obras
Gabinete de estudos técnicos — 3–6 %
Provisão para imprevistos (3–8 %)
Comissão de venda, marketing (2–4 %)
Juros sobre o crédito do promotor (2–4 %)
Gestão de projeto, acompanhamento de obra (1–3 %)
Parte do volume pré-vendida em VEFA antes do início das obras
Margem bruta do promotor (10–20 % do volume no Luxemburgo)
O balanço do promotor é uma ferramenta de apoio à decisão. Os montantes são estimativas e não substituem um estudo de viabilidade detalhado por um economista da construção.
Estimativa trimestral dos fluxos de tesouraria com 50 % de pré-comercialização VEFA.
| Trimestre | Despesas acumuladas | Receitas acumuladas | Posição líquida |
|---|---|---|---|
| T1 (M1-3) | 1.177.850 € | 451.250 € | -726.600 € |
| T2 (M4-6) | 2.355.700 € | 1.805.000 € | -550.700 € |
| T3 (M7-9) | 3.533.550 € | 3.610.000 € | 76.450 € |
| T4 (M10-12) | 4.711.400 € | 5.415.000 € | 703.600 € |
| T5 (M13-15) | 5.889.250 € | 5.415.000 € | -474.250 € |
| T6 (M16-18) | 7.067.100 € | 6.768.750 € | -298.350 € |
| T7 (M19-21) | 8.244.950 € | 8.122.500 € | -122.450 € |
| T8 (M22-24) | 9.422.800 € | 9.025.000 € | -397.800 € |
Necessidade máxima de financiamento: 726.600 € atingida no T1 (M1-3).
Variação da margem residual em diferentes cenários. As células mostram a margem (% da receita) e o valor fundiário resultante.
| Preço venda/m² ↓ / Custo construção/m² → | 2.520 €−10 % | 2.800 €atual | 3.080 €+10 % |
|---|---|---|---|
| 7.650 €−10 % | 25.3 % 4.139.899 € | 19.5 % 3.183.341 € | 13.6 % 2.226.783 € |
| 8.500 €atual | 30.4 % 5.492.249 € | 25.1 % 4.535.691 € | 19.8 % 3.579.133 € |
| 9.350 €+10 % | 34.7 % 6.844.599 € | 29.8 % 5.888.041 € | 25.0 % 4.931.483 € |
| Preço venda/m² ↓ / Taxa de financiamento → | 2.0 %−1 pt | 3.0 %atual | 4.0 %+1 pt |
|---|---|---|---|
| 7.650 €−10 % | 20.2 % 3.302.094 € | 19.5 % 3.183.341 € | 18.7 % 3.064.588 € |
| 8.500 €atual | 25.8 % 4.656.994 € | 25.1 % 4.535.691 € | 24.5 % 4.414.388 € |
| 9.350 €+10 % | 30.4 % 6.011.894 € | 29.8 % 5.888.041 € | 29.2 % 5.764.188 € |